終活として不動産を相続させる準備の仕方≪マンションの整理方法も≫

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50代になるとせっかく手にしたマイホームの行く末が気になる…
自宅だけでなくマンションもゆくゆくは、子どもに相続させたい、
と考える方も多くいます。

不動産の相続は家族間でトラブルになりやすいため、自分の死後家族が揉めるのを防ぐためにも終活として相続準備をしっかりしておきたいものです。

持ち家だけでなく利益物件も保有している場合は、それぞれのメリット・デメリットを把握しておきましょう。

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終活における不動産整理の考え方・心得

持ち家を子ども相続させたいと考えた場合そのまま相続させる方法と、売却して現金として相続させる2つの方法に分類できます。
不動産は高額な財産であるため、後悔しないためにもそれぞれの特徴を把握しておきたいものですね。

相続するメリット・デメリット

相続とは通常自分の死後、法律に基づき定められた順位によって継承する方法です。
自分が生きている間に子どもに持ち家を相続したい場合は、生前贈与という形になり贈与者と受贈者の両者の合意が必要となります。

メリット

持ち家を相続するメリットとして、対象の不動産に資産価値がある場合は現金にすると現金そのものを相続したと同じ意味があることです。
子どもがそのまま住居として使用するのであれは、住宅を購入する必要がなくなりますね。
税制面でも生前贈与の贈与税よりも負担が少なく、原則3000万円の基礎控除が適用に。
そのため一般的なファミリー向けの戸建て住宅であれば、非課税となるケースが大半です。

デメリット

子どもが親と別居していた場合、親の持ち家を相続しても住む予定がないため空き家状態になります。
住宅は人が生活していない場合、定期的に手を入れなければどんどん劣化し倒壊や放火といったトラブルの元に…。
解体する場合はもちろん、そのまま放置し自治体に空き家指定されると固定資産税が増額します。

売却するメリット・デメリット

メリット

売却する最大のメリットはなんといっても、現金が手に入ることです。
住宅ローンがまだ残っている場合は、売却した資金でローンを完済すると銀行保証料が戻ってくるだけでなく、利子負担もなくなるというメリットも。
子どもが複数いる場合は、現金化することで遺産分割しやすくなりトラブル軽減にもつながりますね。

子どもがより自分が生活しやすい家に買い替える・家族構成の変化に伴う家の買い替えなどの居住用財産の譲渡の場合、譲渡所得を軽減することも可能です。

デメリット

売却に伴うデメリットは買い手がすぐに見つからないことです。
マイホームを売却する場合は、引き渡しまでに自分たちが住む新しい住居を確保しておくことも忘れてはいけません。

売却のタイミングによって価格が大きく変動するため、売却するタイミングを見極める必要もありますね。

遺言書を作成しておこう

不動産の相続はトラブルが起きやすいため、遺言書を作成しておきましょう。
遺言状の用意はまだ早いと用意していないといつのまにか忘れてしまい、いざ必要になったときに自分の身体が動かなくなっている可能性も…。
健康なうちにぜひ用意しておきたいものです。

子どもからは言い出しにくい話題でもあるので、自分の考えがまとまったら家族と話し合っておくことも忘れないでくださいね。

終活で不動産を相続させたいときの手順と注意点

遺言書に不動産相続の旨を記載するのであれば、相続手順を知っておく必要があります。
家族の混乱・不要な揉め事をできるだけ少なくするように心がけたいものですね。

不動産を相続させる方法

1.不動産の名義変更

相続させる持ち家の所有者の名義変更(相続登記)をしましょう。
この相続登記をしないと正式な所有者になれないため注意が必要です。
子どもが複数いる場合、誰に所有させるのかを決める必要もありますね。

2.相続人全員で話し合い、所有者を決める

相続で最も揉めるときです。
遺言書で所有者が定められていればそこまでもめる必要もありませんが、そうでない場合は相続人全員で所有者を誰にするか話し合いが必要に。
これを遺産分割協議と呼び、話し合いが終了したら遺産分割協議書を作成します。

すでに所有者が決まっている場合は、その所有者が遺産分割協議を作成し残りの相続人が賛同すると成立になり、スムーズに進みます。

遺産分割協議書には、

◎相続人全員で協議した
◎相続する不動産の物件番号や住所・面積などを記載するか、別紙参照として『登記事項証明書』を添付

上記の2点が最低でも必要になり、ない場合は無効と判断されてしまいます。
相続人全員の署名・押印も必要となりますので忘れないようにしてくださいね。

3.相続登記の申請書を提出

A4サイズの白紙に自分で名義変更を申請する旨を記載した書類を作成し、法務局へ提出します。
全て自分で作成しなければいけないため、法務局のホームページ上の相続登記申請書のひな型を参考にしましょう。

法務局に申請書を提出して1~2週間後に権利証が発行されて、名義変更は完了となります。
相続登記に期限はありませんが、なるべく早めの手続きを心がけましょうね。

共有名義は避ける

子どもが複数いると、揉め事を避けるため共有名義にするという場合があります。
しかし、この共有名義は問題を先送りしているだけで何も解決はしていません。
そればかりか時間の経過とともに、配偶者や孫と関与する人物が増え当事者のみで解決できなくなることも…。

共有名義は争いのもととなるため、遺言書を作成するときや相続人での話し合いのときも避けるようにしましょう。

終活で不動産マンション(利益物件)を整理する方法と注意点

収益物件としてマンションを保有している場合、自分の死後子どもたちに処分を任せるとトラブルになる可能性が高いため、あらかじめ処分方法を決めておきましょう。

1.法人保有に変更する

利益物件となっていたマンションの名義を個人から法人に変更しましょう。
相続人である子どもを株主、または役員にすることで役員報酬といった形で財産を分配しやすくなり、揉めにくくなります。
現在法人税が減税されているため節税対策にも。
法人名義にする場合の手続きが新に必要になるため、忘れないようにしましょうね。

2.トラブルが心配であれば売却

どんなに仲が良い兄弟でもお金が絡むとそれが原因となり、不仲になることも…。
後々のトラブルが心配であれば、現在保有している利益物件を思い切って売却するのも良いでしょう。
現金にすることで分配しやすく、その後の維持費も必要なくなります。

売却する場合は複数の会社から査定を取り、最も信頼できそうな会社を選ぶことが重要です。
売却に伴い、不動産会社への仲介料・契約書への印紙税などこちらも費用が発生するのでよく検討してくださいね。

家族が揉めないようにしっかりと準備を

持ち家を相続させたい場合は、争いを最小限に抑えるため必ず遺言書を作成しておきましょう。

利益物件も保有している場合は法人保有や売却にして、財産を分配しやすい形にすると揉め事が少なくなります。

判断に迷った場合は、家族と相談して決めておくとスムーズに進むでしょう。
残された家族のことを考え、最善の道を選びたいものですね。